¿Qué aportan los seguros de responsabilidad civil a los albañiles o empresas de albañilería?

Os dejamos un ejemplo de una sentencia firme contra una empresa de albañiles, que no realizó su trabajo correctamente, o que la comunidad de propietarios estimó que no estaba bien hecho 5 años después de realizado.

Ante estos hechos, si hubieran tenido un seguro de responsabilidad civil, hubieran quedado cubiertos. Por lo que te recomendamos que te preocupes de tus obras y no de cuestiones jurídicas, porque un fallo lo puede tener cualquiera y no por eso es un mal profesional, solo que si no tienes una póliza de responsabilidad civil, las consecuencias para tu negocio pueden ser nefastas.

Al final, después de pelear mucho en el juicio tuvieron que pagar solo los daños y perjuicios, que ascendían casi a 3000€.

PRIMERO.- Antecedentes.

Una Comunidad de Propietarios cuenta con una planta baja dedicada a locales comerciales y tres plantas altas, destinadas a viviendas. Se trata de un edificio en su esquina donde las viviendas con orientación sur disponen de una terraza en forma de L.

En el año 2.007 la Comunidad constata la existencia de filtraciones procedentes de la terraza del tercero, así consta en las Actas de la Junta de propietarios. Las filtraciones generan humedades y desconchados en la parte inferior de la propia terraza, así como en el interior de la vivienda del segundo.

La Comunidad contrata a UNA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA para realizar las obras de reparación de la terraza y solucionar los problemas de humedades.

La empresa presenta el correspondiente presupuesto el 2 de abril de 2.008 y la factura de la ejecución de las obras, de fecha 26 de enero de 2.009, que asciende a 2.600€.

En el año 2.014 se detectan de nuevo humedades en la terraza y en el interior de la vivienda del segundo. La Comunidad solicita el informe de un perito que constata la defectuosa reparación de la terraza, aporta valoración del coste de las nuevas obras que ascienden a 6.140 euros más el IVA.

La Comunidad presenta demanda reclamando la cantidad indicada por el perito para reparar los defectos tanto en la vivienda como en la terraza, humedades, manchas y desconchados, en total reclama 7.931,55 euros.

La sentencia de instancia estima la demanda por considerar acreditado a través del informe pericial que la causa desencadenante del problema se sitúa en la terraza que no estaba impermeabilizada. Señala tres defectos, encuentro de solado con carpintería. Los empotramientos de la barandilla no están ancladas al suelo y no a los muretes como estaban antes. Estos empotramientos dan lugar a filtraciones de agua en el interior del forjado. La evacuación de agua tampoco es correcta, se ha duplicado el tubo de desagüe para evacuar el agua en vez de retirar el existente y sustituirlo por uno de mayor diámetro. En cuanto a la valoración de las obras.

La parte demandada impugna la resolución que reproduce las excepciones procesales rechazadas por la sentencia. En cuanto al fondo alega error en la valoración de la prueba. Siguiendo un orden lógico analizaremos en primer lugar las excepciones procesales. Después, en cuanto al fondo, los motivos del recurso nos obligan a revisar la prueba practicada.

SEGUNDO.- Excepciones procesales. Falta de legitimación pasiva. Inadecuación de Procedimiento. Prescripción.

La recurrente alega falta de legitimación pasiva por cuanto LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA finalizó las obras con el visto bueno de la Comunidad en el año 2.008. Lo que ahora reclama son unos trabajos complementarios a los ya realizados hace siete años. «Por tanto, no existe un incumplimiento contractual del art. 1.101 CC y por ende, hay una falta de legitimación pasiva no habiendo lugar a las acciones derivadas del art. 1.101 CC .»

Nada tiene que ver el cumplimiento del contrato con la falta de legitimación pasiva. LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA no niega que se le contratase en el año 2.008 para realizar las obras de reparación de la terraza. La Comunidad considera que esas obras no se realizaron de forma correcta, interpone la presente demanda reclamando el importe de la reparación de la misma terraza que ya se reparó con anterioridad para evitar humedades, manchas, desconchados y otros defectos. La legitimación pasiva deriva de su participación en aquel contrato, si existe incumplimiento de contrato o, mejor dicho, defecto en su cumplimiento, corresponde resolverlo al analizar el fondo del asunto.

Inadecuación del procedimiento. La cuantía del procedimiento se determinó en la demanda, se reclaman 7.931,55 euros, el Decreto de 18 de enero de 2.016 indica que conforme a esta cuantía, el procedimiento a seguir serán los trámites del juicio ordinario. La parte demandada no impugnó este pronunciamiento, en la Audiencia Previa no se dijo nada. Ahora, una vez concluido el procedimiento en la instancia y con una sentencia dictada por el juzgado, no es el momento adecuado para alegar esta excepción, de estimarla debería declararse la nulidad de todas las actuaciones.

Prescripción de la acción. Por haber transcurrido más de cinco años desde que se realizaron las obras de reparación de la terraza. El plazo de prescripción de quince años establecido en el art. 1.964 CC no es aplicable, entiende que es procedente el plazo establecido en la Ley General para la defensa de los Consumidores y usuarios que es de dos años y que ha transcurrido.

LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  no es precisamente un consumidor, es la empresa que realizó las obras de reparación, trabajo al que se dedica y que forma parte de su objeto social, por tanto, no puede ser aplicable la Ley de Consumidores.

La Comunidad está denunciando el incumplimiento de un contrato de arrendamiento de obra, por lo que resulta de aplicación a efectos de prescripción lo dispuesto en el art. 1.964 CC, que a la fecha en la que se realizó la obra era de quince años. Las obras se realizaron a finales de 2.008, la factura es de 26 enero de 2.009, hasta la fecha de la interposición de la demanda (8 de enero de 2.016) no ha transcurrido el plazo indicado, en consecuencia, la acción no ha prescrito.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba. Informes periciales. La causa de las humedades.

Para averiguar la causa de las humedades nos debemos remontar al año 2.007 cuando surgen humedades en la parte baja del balcón de la vivienda del tercero y en la vivienda del piso segundo por filtraciones de la terraza. En aquel momento se solicita presupuesto a LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  y se repara la terraza de la forma que después analizaremos. Tras la reparación de la terraza las humedades desaparecen tanto en la vivienda inferior como en la propia terraza. En el año 2.014 las humedades reaparecen.

El informe pericial aportado por la parte actora y firmado por un arquitecto da por hecho que las humedeces provienen de la terraza, aporta las soluciones para proceder a la reparación de la misma, asegura que con estas actuaciones las humedeces desaparecerán.

El perito, cuyo informe presenta LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  junto al escrito de contestación asegura que las humedades son un claro caso de infiltración de agua exterior hacia la vivienda. Puede deberse a dos causas, la infiltración que se va haciendo desde el frente deteriorado del balcón a través de la pared que se ha mantenido de la jardinera, y que carece de impermeabilización alguna, encuentra un hormigón permeable que la va llevando hacia la fachada por osmosis y los bordes más ventilados se van secando, no así la parte interna. Y la segunda causa por la que opta el técnico es que la humedad que penetra en la vivienda procede de la fachada del edificio, que en la zona afectada es un aplacado de ladrillo a cara vista, con sus juntas de mortero envejecidas, y ello permite que la fábrica exterior de la fachada absorba humedad cada vez que llueve.

Las humedades desaparecieron cuando se repara la terraza a finales del año 2.008, la Comunidad reconoce este hecho, luego resulta lógico y coherente que las humedades no pueden surgir por absorción a través de la fachada, aunque las juntas de mortero estén envejecidas no queda acreditado que sea por ahí por donde se producen las humedades. De ser así, las humedades no habrían desaparecido, el agua habría continuado filtrándose a través de la fachada, y por las juntas de mortero que separan el ladrillo cara vista.

Si las humedades reaparecen en el año 2.014 significa que la reparación no se realizó de forma correcta, es por ello que no podemos acoger el informe del NOTARIO realizado a instancias de la parte demandada y carente de todo tipo de objetividad.

Alega la recurrente que el perito no realizó mediciones con un higrómetro para determinar la localización de las filtraciones.

No nos parece necesario utilizar este aparato puesto que el agua se filtra en ocasiones por los lugares más insospechados. Que la fachada tenga un nivel de humedad más alto no significa que esté ahí el origen de las humedades, bien puede ser que el agua llegue a la fachada después de entrar por la terraza. Alega que no se realizó una prueba de estanqueidad del balcón, cuando bien pudo hacerla su perito.

Las humedades reaparecen en el año 2.014, cinco años después de realizar las obras, aunque se trate de un edificio de más de cincuenta años y la terraza esté a la intemperie, sin techo que la cubra, las obras se realizaron para evitar las humedades y para que no volviesen a salir, entendemos que si las obras se hubiesen realizado de forma correcta no debieron reaparecer las humedades.

Las partes pactaron un contrato de arrendamiento de obra descrito en el artículo 1544 del Código civil, es un contrato bilateral de obligaciones recíprocas, en el que el crédito del contratista no se dirige escuetamente a la prestación de pago del precio por parte del comitente, sino a una contraprestación, esto es, a la prestación del cobro del precio a cambio de su prestación de entrega de la obra ejecutada. Lo característico de este contrato es que la obligación del contratista no se agota con la mera ejecución de la obra, sino en una realización que reúna las cualidades prometidas o pactadas y que, además, no adolezca de vicios o defectos que eliminen o disminuyan el valor o utilidad previsto en el contrato. Ausente el Código civil de reglas precisas para la solución del conflicto que plantea el cumplimiento imperfecto o defectuoso, fuera del supuesto de ruina que prevé el artículo 1591, ha sido la jurisprudencia, en su misión integradora de completar el ordenamiento jurídico, en armonía con la doctrina y soluciones del Derecho comparado, la que ha precisado que si para la protección de equilibrio entre las prestaciones recíprocas no deberá ni podrá ser alegada la excepción de falta de cumplimiento regular cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado, supuesto que se resolvería mediante la articulación de la acción redhibitoria o de la reducción del precio, no ocurrirá lo propio cuando los vicios o defectos de la obra alcancen tal grado de imperfección que la hagan impropia para satisfacer el interés del comitente, hipótesis que hará lícita y plausible la utilización de las acciones previstas en el artículo 1124 del Código civil. La STS de 13-10-86 considera indemnizables cualesquiera defectos que impliquen imperfecciones en la ejecución de las obras respecto de lo convenido, y ello aunque no aparezca acreditada la cuantía o importe de las obras de subsanación.

Atendiendo a las pruebas practicadas la Sala entiende que hubo incumplimiento de contrato, existiendo nexo causal entre las humedades reaparecidas en la terraza y vivienda inferior y la mala ejecución de las obras que se encargaron a LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  Procede ahora determinar el valor de la indemnización que corresponde.

TERCERO.- Valoración de la indemnización.

La sentencia de instancia determina tres defectos en la terraza, que coinciden con los descritos en el informe del perito. El encuentro del solado con carpintería, el suelo se ha puesto más alto que le resto de las terrazas, unos diez cm., la impermeabilización no puede subir por encima de las baldosas porque está la puerta y no existe rodapié en la fachada. Los empotramientos de las barandillas están ancadas al suelo, y no a los muretes como estaban antes. Estos empotramientos dan lugar a filtraciones de agua al interior del forjado. Y la evacuación de agua, se procedió a duplicar el tubo de desagüe para evacuar el agua en vez de retirar el existente y sustituirlo por uno de mayor diámetro, la existencia de dos tubos puede dar lugar a filtraciones en el interior del forjado. En cuanto a la valoración de las obras de rehabilitación, la sentencia acude de nuevo al presupuesto que presenta el perito, a lo que procede adicionar la evaluación de riesgos y el IVA de la factura, en total 7.931,55 euros.

El recurrente afirma que cuando realizó las obras de la terraza se le encargó un arreglo para suprimir las humedades, no fue una reforma integral como la que ahora pretende la Comunidad, lo que puede apreciarse observando su presupuesto y factura, los conceptos incluidos distan mucho de los que ahora valora el perito en su informe.

Acudimos al presupuesto y factura de LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  del año 2.008, en el primero se describen las partidas que después se ejecutaron, picado de suelo y retirada a escombros; tela de caucho en suelo compresora de mortero con pendiente; embaldosado con cemento cola y rejuntado; colocación de rodapié; retocar raseo de murete interior por debajo de la barandilla; tapado de jardinera; agrandar salidas de agua de las jardineras; y embaldosado de tapa de jardineras y murete interior; todo ello suma de 2.600 euros más el IVA.

La factura asciende a 3.016 IVA incluido.

En la valoración que se realiza por la otra empresa y que el perito acompaña a su informe  se incluyen partidas que no tienen que ver propiamente con la rehabilitación de la terraza y que LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  no utilizó como es el montaje, alquiler y desmontaje de andamio, por 2.730 euros, y la evaluación de riesgos por 240 euros. La Sala considera que no procede la indemnización de estas partidas, la recurrente no utilizó andamios, ni tampoco incluyó en la factura la evaluación de riesgos, aunque sean necesarias para la nueva empresa en su día no lo fueron para LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA , que prescindió de ellas para que la factura resultase más económica.

En cuanto al resto de las partidas consideramos que la de ahora va a ser una reforma más completa, como dice el recurrente, una reforma integral, diferente a que realizó el demandado, limitándose a impermeabilizar el suelo y arreglar por dentro el muérete tapando con mortero las jardineras.

En la obra presupuestada resulta necesaria la partida de demolición, desescombro del solado hasta el forjado, soltar barandilla y recolocarla sobre el antepecho, la aplicación del mortero y la doble tela asfáltica, imprescindible si se quieren evitar nuevas humedad, elemento que LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA  debió colocar en su día. También el sumidero. Estas partidas ascienden a 2.310 euros. Sin embargo, el levante de antepecho raseo hidrófugo por ambas caras con la colocción de albardilla de hormigón no se contempló por la demandada, el murete se arregló por dentro, no se levantó nuevo, nada tiene que ver con la anterior obra. Tampoco corresponde la partida de pintura de barandilla, antepecho, y techo de la terraza inferior, partidas que no se incluyeron en el presupuesto de LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA y que tienen que ver con el mantenimiento de la terraza.

Así las cosas, procede una indemnización a favor de la Comunidad de 2.310 euros que deberá abonar LA EMPRESA DE ALBAÑILERÍA . No corresponde el IVA puesto que estamos ante una indemnización de daños y perjuicios, otra cosa es que la Comunidad tenga que contratar a una empresa que emita la correspondiente factura y le abone el IVA.

Ante este tipo de imprevistos, lo mejor es tener un seguro de responsabilidad civil con todas las garantías. Por lo que, te recomendamos que te pongas en contacto con nosotros, ya que calcularemos el mejor seguro para tu caso concreto, en las mejores comparas aseguradoras y al mejor precio.

Contacto